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주택임대차보호법에 대하여 |
| 임대차보호법이란 ? |
주택 임대차 보호법은 약자인 임차인을 보호하기 위한
특별법으로서 대부분 임차인이 유리하게 되어 있을 뿐만 아니라 다행히도 최근의 판례는 거의 모든 분쟁의
경우에 있어서 임차인의 손을 들어주어 임차인은 전세권 설정을 하지 않아도 선순위자로서의 강한 권리를
가지게 됐습니다.
그러므로, 과다한 설정이 없는 물건을 점유하고, 주민등록을 이전하고 확정일자를 갖추면 전세보증금을
100% 확실히 보장 받을 수 있습니다. |
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임대차보호법의 주요내용 |
| 임차권등기명령을 통해 주택의 점유와 주민등록이
없더라도 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지되도록 한 점입니다. 이전에는 임대차 계약
기간이 만료되었음에도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 전세보증금을 돌려 받을 때까지
이사를 할 수 없었습니다. '임차권등기명령'은 집주인의 동의없이 임차인 일방이확정일 자를
갖춘 임대차계약서, 임차인 주민등록등본, 이웃 주민의 실거주확인서 등의 서류를 갖춰 법에신청서를
내면 7∼10일 안에 신속히 명령이 내려집니다. |
| 임차인이
경매를 신청할 경우 경매 개시와 함께 집을 비워 주지 않아도 되도록 함으로써 임차인의
경매 신청을 실질적으로 보장했습니다. 이 전에는 경매 개시와 함께 임차인이 집을 비워줄
경우 우선변제권이 상실돼 사실상 임차인이 경매신청을 할 수 없습니다. |
| 임대차보증금
반환 청구 소송에 소액사건심판법의 일부 조항을 준용함으로써 소송절차가 신속히 실행될 수
있도록 했습니다. 임대차 보증금 반환 청구 소송은 다른 일반 소송과 구별돼 가급적 한차례
재판만으로 변론을 종결하거나 다툼이 없는 경우 즉시 선고하도록 해 1~2개월 내에 신속히
마무리될 수 있도록 했습니다. |
| 임차인만
임대차계약 기간을 2년 이하로 약정할 수 있도록 했습니다. 이 경우 임대인은 2년 이하의
약정 기간을 주장할 수 없으나 임차인은 이를 주장할 수 있도록 하였으며 반대로 2년 이하의
기간을 약정 했더라도 임차인이 2년을 주장 하면 임차기간을 2년으로 해 사회적 약자인
임차인의 권익을 보장했습니다. |
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확정일자의 의의  |
| 확정일자를 받는 것은 공신력
있는 기관으로부터 임대차 계약의 존재를 확인 받는 것입니다. 이 확정일자는 경매 등 주택의 권리
이전 시 권리자 순위를 정하는 근거가 됩니다. 확정일자는 동사무소 이외에도 법원, 등기소 등에서
받을 수 있습니다. 동사무소의 경우 업무방침에 따라 다르지만 전입신고시에만 받아주는 경우도 있습니다.
법원은 계약서만 가지고 가면 언제든지 받을 수 있습니다. |
| 흔히 확정일자만 받으면
전세권을 보호받을 수 있다고 생각합니다. 그러나 전세권을 보호받으려면 실제로 거주해야하며, 주민등록도
되어있어야 합니다. 전세권등기는 등기부상에 전세권을 표시해 놓음으로써 더욱 확실하게 보호받을 수
있는 장치입니다. |
| 본래 전세는 채권으로서
항상 전세권, 저당권 등 물권에 후순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가
피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 확정일자 제도를 만들어
전세계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권보다
더 유리함)을 갖게 되었습니다. |
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확정일자를 받지 않았을 경우 |
| 주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제의 보호만
받을 수 있는 바 수도권 정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억권역의경우 4,000만원 이하인 경우
1,600만원, 광역시의 경우 3,500만원 이하인 경우 1,400만원, 그 밖의 지역의 경우 3,000만원
이하인 경우 1,200만원을 최우선변제 받을 수 있습니다. 하지만 현재 4,000만원 이하의 전세보증금은
거의 없는 현실에 비추어 확정일자를 받지 않은 경우 문제가 발생하면 대부분의 세입자는 전세 보증금을
한푼도 받지 못하게 됩니다. |
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확정일자와 전세권등기의 차이 |
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| 확정일자 |
전세권설정등기 |
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| 세입자가
관련기관에서 처리 |
집주인(임대인)의
동의 - 인감증명 필요 |
| 전세계약서,
신분증 필요 |
등기권리증,
인감증명서, 주민등록등본
전세계약서, 토지대장, 건축물관리대장 |
| 수수료
700원 |
등록세
: 전세금의 0.2% +
교육세 : 등록세의 20% |
| 보증금
반환청구소송을 통해 강제집행 가능 |
소송없이
경매청구 가능 |
| 경매시
배당요구 필요 |
배당요구
불필요 |
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전세집이 경매위기에 있을때 |
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택임대차보호법에 따라 대항력을 행사할 수 있습니다.
전세(또는 월세)계약해서 이사한 후 주민등록까지 마친 시점에서 그 주택에 설정된 저당권이 없다가
이 후에 저당권이 설정되고 경매가 된 경우 경락인(경매에서 낙찰을 받은 사람)보다 임차권이 우선
순위입니다. |
| 이사 후 주민등록까지 마치지 않은 상태에서 발생한 저당권에 의해 경매가 된 경우 저당권이 임차권보다
우선 순위입니다. |
| 이미 저당권이 설정되어 있는 상태에서 임차하고 주민등록까지 했으나 그 이후 제2저당권이 설정되어
제2저당권자에 의해 경매가 된 경우 임차권은 후 순위가 됩니다. 즉 집값과 보증금을 합한 금액이
이미 설정된 저당가액보다 크다고 하더라도 만일을 대비해 임차권등기를 해두는 것이 현명하다고 하겠습니다. |
이미 가압류/가처분 또는 압류등기된 주택에 임차한 경우 경락인에게 그 효력을 주장할 수 없습니다.
가등기된 주택을 임차한 경우 이미 가등기가 되어있는 주택에 임차한 경우 본등기가 임차한 후에 성립되었다
하더라도 새 집주인에게 권리를 주장할 수 없습니다. 이미 담보가등기가 되어있는 주택을 임차한 경우
집값과 담보가등기가액의 차액 한도내에서 임차인이 권리를 주장할 수 있습니다. |
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임대 보증금을 지키자 |
| 계약전 주의사항 |
| 계약전에 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 발급 받아 확인해야 합니다. 만일 가등기,
가처분, 경매개시등기 등이 걸려있으면 계약을 하지 않는 것이 안전합니다. |
| 선순위 근저당권자와 가압류채권자의 채권액, 선순위 임차보증금과 자신의 임차보증금의
합계가 아파트인 경우는 시가의 70%, 단독주택이나 다세대주택은 시가의 50%이내여야
안전하다 볼 수 있습니다. |
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계약시 주의사항 |
만일 집주인 당사자가 아닌 대리인이 계약할 때는 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장을
받아 둡니다.
계약서에는 바로 확정일자를 받아두고 또한 잔금지급일까지 가등기, 저당권, 전세권, 가압류,
가처분 등 위험요소가 발생할 경우 임차인은 계약을 해지 할 수 있고 임대인은 계약금의
배액을 임차인에게 배상한다는 특약사항을 계약서상에 명시해 둡시다. 잔금을 치루고 입주를
할 직전에도 등기부등본을 떼어보는 것이 확실합니다. |
| 임차기간 종료시에 임대보증금을 돌려받지 못한 경우에는 법원에 임차권등기명령 신청을
합니다. 이때 임차권 등기가 기재되기 전에는 이사를 하거나 주민등록이전을 해선 안됩니다. |
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