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양도소득세의 의미  |
양도소득세란 개인이 토지, 건물, 부동산 권리,
대주주의 상장주식, 비상장주식, 영업권, 골프회원권 등의 특정시설물이용권을 양도함에 따라 발생하는
소득에 대해 과세되는 세금을 말합니다. 여기서 양도란 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미하며,
이는 등기나 등록의 여부와는 관계없습니다. 그런데 유상으로 이전되더라도 양도로 보지 않는 것이 있는데,
환지처분으로 지목이 변경되거나 체비지로 충당된 경우나 양도담보를 설정하는 경우에는 양도소득세를 부과하지
않습니다.
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양도소득과세 대상 |
① 토지와 건물
② 특정의 '부동산에 관한 권리'
③ 상장주식, 출자지분의 일부(1998. 12. 28. 신설)
④ 비상장주식, 출자지분
⑤ 기타자산이다(소득세법 제94조) |
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양도세의 계산구조 |
| 양도가액
- 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 |
| 양도차익은
실제 거래가액에 의해 계산할 수도 있고, 기준시가에 의해서도 계산할 수도 있습니다.
따라서 절세할 수 있는 방법을 선택하는 것이 가능합니다. 다만, 단기매매나
투기혐의가 있는 거래는 실제 거래가액에 의해서만 할 수 있습니다. |
| 양도차익
- 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준 |
| 장기보유특별공제란
등기된 부동산을 3년 이상 보유하고 양도하면 양도차익의 10%를, 5년 이상
보유하고 양도 시 15%를, 10년 이상 보유하고 양도 시 30%를 공제할
수 있는 것이다. 양도소득기본공제란 부동산 등의 자산과 주식으로 구분하여 각
자산별로 250만원을 양도소득에서 공제 받을 수 있는 것이다. |
| 양도소득과세표준
X 세율 = 양도소득세 |
| 양도세율은
일반적인 경우에는 기본세율(9%부터 36%까지의 누진세율)을 적용하며, 1년
미만 보유한 경우에는 50%, 2년 미만 보유한 경우에는 40%, 1세대 3주택은
60%(장기보유특별공제 불가)를 적용하여 산출세액을 계산한다. |
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양도세신고 |
| 신고기한 |
| - 예정신고·납부기한
: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 |
| ※ 양도일이 8월
5일인 경우 ⇒ 예정신고기한 : 10월 31일까지임 |
| - 신고장소 : 주소지
관할하는 세무서 (직접 또는 우편으로 제출) |
※ 우편제출시 신고일자는
통신일부인이 찍힌 날이므로 예정신고기한 2∼3일 전에 발송
예정신고기한까지 신고·납부시에는 납부할 세액의 10%가 세액공제 됩니다. |
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세금납부 |
- 양도소득세 납부장소
: 가까운 은행 또는 우체국
- 주민세 납부장소 : 주소지 시·군·구에서 계약한 수납대행은행 및 우체국 |
| ※ 주민세는 주민등록상의
주소지를 관할하는 시·군·구에 납부합니다. |
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양도세의 감면 |
| 감면 받을 수 있는 장기임대주택의
요건 |
| 아래 세가지의 요건을
동시에 모두 충족하는 주택이어야 합니다. |
| ①
국민주택일 것 (전용면적이 85㎡=약25.7평 이하인 주택) |
| ②
다음중 하나에 해당하는 주택일 것 |
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·
1985.12.31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주한 사실이
없는 주택 |
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·
1986.1.1 ∼ 2000.12.31일 기간중 신축된 주택 |
| ③ 2000.12.31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대했을
것 |
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100% 감면되는 장기임대주택 |
| - 5년이상 임대한
임대주택법에 의한 건설임대주택 |
| ※
건설임대주택 |
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·
임대주택법에 의한 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 |
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·
주택법규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지
미분양된 주택으로서 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 마치고 임대하는 주택 |
| -
95.1.1 이후 취득 및 임대를 개시하여?5년이상 임대한 임대주택법에 의한 매입임대주택
(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함) |
| ※
매입임대주택 |
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·
임대주택법에 의한 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택 |
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- 10년이상 임대한 일반임대주택 |
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| 50%
감면되는 장기임대주택 |
| - 5년이상 임대한 일반임대주택 |
| ※ 감면세액의
20%에 상당하는 세액은 농어촌특별세로 신고·납부해야 합니다 |
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1세대 1주택 비과세 |
| 1세대란 거주자 및
그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단으로서,
1세대가 양도당시 1주택만을 소유하고 있으며 동 주택이 3년 이상 보유한 1주택(서울 등 5대 신도시는
2년 이상 거주할 것)인 경우 양도세가 비과세된다. |
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주식에 대한 양도세 |
| 주식은
상장·협회등록주식과 기타 비상장주식으로 구분하여 양도소득세 과세범위를 달리하고 있는데, 상장주식·협회등록주식
또는 출자지분의 경우 주권상장 또는 협회등록법인의 대주주가 소유한 주식을 양도하거나, 소액주주가
유가증권시장이나 협회중개시장 밖에서 거래하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세가 과세된다.
제 3시장에서 양도하는 주식 등 기타 비상장주식 또는 출자지분 양도는 대주주, 소액주주의 구분 없이
모두 양도세가 과세된다. |
| 주식양도에
관한 신고/납부 |
| 주식 등에 대한 양도차익 계산은 양도가액 및 취득가액
등을 실지거래가액으로 신고하여야 한다. 주식양도에 대한 확정신고서는 '양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서'와
'주식양도소득금액계산명세서'를 작성하고 대주주가 양도하는 주식은 '주식거래내역서'를 작성하여 매매계약서
등 관련 증빙서류를 첨부하여 우편으로 신고하거나 주소지 관할세무서에 제출하면 된다. |
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양도세 신고 첨부자료 |
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준비해야할 첨부자료들 |
| ① 토지·건물 등기부등본 |
| ② 토지대장 및 건축물대장 등본 |
| - 준비방법 : 시·군·구(동)를 방문하여
준비 |
| - 다음의 경우에는 토지대장 또는 건축물대장을
제출할 필요가 없습니다. |
| 90.8.30
이후 취득한 토지의 토지대장 |
| 공동주택(아파트
등)으로서 공동주택기준시가를 고시한 이후 취득한 경우 토지대장 및 건축물대장 |
| ※ 토지대장에는
취득일 현재의 토지등급(취득일 현재 토지등급이 없는 경우 취득일 직전등급)이 표시되어야
합니다. |
| ③ 개별공시지가 확인원 |
| ※ 취득일
또는 양도일 현재 ?결정공시된 개별공시지가가 정확히 기재되었는 지를 확인하셔야 합니다. |
| ※ 환지확정
전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원. 잠정등급확인원 등 |
| ④ 매도·매입에 관한 계약서 사본 |
| 실지양도가액이
6억원을 초과하는 고가주택 양도 : 양수자의 인감증명서 첨부 (매도계약서 사본에는 양수자의
인감증명에 사용하는 인장을 날인해야 함) |
| ※ 실거래가액으로
신고하는 경우 : 자본적지출액·양도비 증빙, 감가상각비명세 |
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양도세 중과 |
| 1세대가
3주택을 보유하는 경우에는 반드시 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하며, 다음과 같은 중과가 적용된다.
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(1)
장기보유특별공제를 배제한다.
(2) 60%의 높은 세율이 적용된다. |
| 이러한 중과가 적용되는 주택에는 서울, 광역시,
경기도 소재하는 모든 주택과 기타지역에 소재하는 기준시가가 3억원을 초과하는 주택이 되며, 일정한
소형주택은 중과대상에서 제외된다. 또한 국민주택규모이하의 장기임대주택 등도 이러한 중과대상에서 제외된다. |
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박풍우 세무사
